Ik ben sinds kort de trotse bezitter van een koophuis in Amsterdam. Dit mag gerust een klein wonder worden genoemd: Nederlandse woningen zijn nog nooit zo duur geweest. En qua krapte op de woningmarkt spant Amsterdam hierbij de kroon. Hoe kreeg ik als starter een voet tussen de deur in deze oververhitte markt? Ik had gelukkig één voordeel: ik ben een onderzoeker op het gebied van kunstmatige intelligentie met een specialisatie in onderhandelen. En hier vertel ik hoe ik te werk ben gegaan.
Veel verkoopmakelaars in Amsterdam maken gebruik van ‘verkoop volgens inschrijving’, waarbij je schriftelijk één uiterste bod op je droomhuis mag uitbrengen. Dit systeem brengt je als koper in een lastig parket: je dient een beter bod uitbrengen dan alle anderen, maar tegelijk wil je zo dicht mogelijk tegen nummer twee aanzitten. Hoe zorg je dat je de hoogste bieder wordt zonder schromelijk te overbieden?
De allerbelangrijkste overwegingen zijn hierbij je eigen financiële middelen en de werkelijke waarde van het huis. Het helpt om heel expliciet een maximum bedrag te formuleren om niet in verdere verleiding te komen. In de onderhandelingsliteratuur heet dit je reservation value. Een aankoopmakelaar, een tweede bezichtiging en vrienden en familie kunnen helpen om de roze bril af te zetten om je reservation value voor je koophuis realistisch in te schatten.
Nederlandse woningen zijn nog nooit zo duur geweest. (Foto: Pixabay)
Vervolgens is het eerste aanknopingspunt natuurlijk de vraagprijs van de woning. In Amsterdam is de vraagprijs slechts een eerste aanzet. Maar liefst 79 procent van de Amsterdamse woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Dit fenomeen breidt zich al uit naar ander gewilde steden zoals Utrecht en Groningen. Tussen die twee uitersten ligt het ideale bod x. Het biedingsspel bestaat eruit om x zo laag mogelijk te kiezen en tegelijkertijd hoger te laten uitvallen dan de biedingen van alle andere kapers op de kust.
Het vooronderzoek
Maar wat voor biedingen kun je verwachten van de anderen? Die vraag is te beantwoorden met behulp van funda en het Kadaster. Op funda kun je van allerlei vergelijkbare huizen de vraagprijs opvragen. Vervolgens kun je bij het Kadaster voor een paar euro de uiteindelijke verkoopprijs achterhalen. Elk bod dat is uitgebracht op een koophuis moet tussen deze twee prijzen hebben ingezeten, waarmee je direct een goede indicatie hebt van de spreiding van de te verwachten biedingen.
Een tweede belangrijke kwestie is: hoeveel biedingen kun je verwachten? In mijn geval begreep ik door navraag te doen dat ongeveer 20 procent van alle mensen die een huis bezichtigen, een bod zou uitbrengen. Door een bezichtigingsafspraak te maken, kwam ik erachter hoeveel dagdelen er waren gereserveerd en hoeveel mensen er kwamen kijken: 60 in totaal. Dit betekende dat ik dus 12 biedingen moest verslaan.
De optimale prijs x moet hoger zijn dan elke bieding, maar tegelijk zo klein mogelijk. In mijn geval moest x dus minstens het maximum zijn van 12 biedingen. De optimale waarde voor x kun je met elementaire wiskunde uitrekenen aan de hand van het volgende stappenplan.
Stappenplan voor een winnend bod
Rekenvoorbeeld
1. Stel: je wil 90 procent zeker zijn een huis met een vraagprijs van 300.000 euro te krijgen.
2. Aan de hand van de bezichtigingen, funda en het Kadaster schat je dat er 12 biedingen zijn te verwachten. Daarbij zal 95 procent van de biedingen tussen de 300.000 en de 340.0000 euro vallen.
3. Los vervolgens de vergelijking op door de parameters in te vullen:
In dit geval komt er als oplossing uit: x = 344.000
Tot slot komt er naast wiskunde ook een stukje psychologie om de hoek kijken. Mensen bieden graag ronde getallen, zoals 300.000 euro. Anderen zijn hier weer van op de hoogte en bieden juist 301.000, of 302.000, etc. Het kan dus verstandig zijn om het bod handig af te ronden om de kansen voor je koophuis nog verder te vergroten.
Tim Baarslag kan helpen met het bieden op jouw droomhuis (Foto: Plakhotnik Photography)
Winnend bod
Met behulp van dit stappenplan kwam ik uiteindelijk op mijn bod uit. Mijn makelaar belde mij nadat de notaris alle biedingen had beoordeeld. Of ik kon gaan zitten. Ik had het winnende bod uitgebracht. En dat niet alleen: mijn bod lag slechts 1.500 euro boven de nummer twee.
Zelf aan de slag?
Wil je Tims winnende huizenbodalgoritme zelf uitproberen? Ga dan zelf aan de slag met het online huizenbodalgoritme. Dit hulpmiddel, het biedt geen garanties op een geslaagd bod, is gemaakt door Tim Baarslag in samenwerking met NTR Focus.
Tim Baarslag is onderzoeker bij het Centrum Wiskunde & Informatica (CWI) in Amsterdam. Hij houdt zich bezig met kunstmatige intelligentie en is gespecialiseerd in onderhandelen.
